제품 Q&A

대출도 안되고, 사실 등기치고 싶지도 않고, 분양 받은 집을 도저히 안고 갈 수 없어 계약을 깨야 하는데, 위약금이 얼마나 나올지 몰라 밤잠을 설치는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약을 어떤 경로로 푸느냐에 따라 돌려받는 돈이 완전히 달라집니다. 오늘은 그 갈림길을 하나씩 짚어드리겠습니다.​이전 시간에 말씀드린것과 같이 분양계약을 처리하는 다양한 방법이 있습니다만, 일말의 가능성에 기대어 비싼돈을 주고 합의하고, 조정하고, 123심 소송하는게 의미가 있을까요? 패소 가능성이 압도적이고 만에하나 승소해도 중도금 대출을 누가 대신 갚아주는게 아닙니다. 분양권 취소는 근거가 빈약하고, 분양계약 해지는 법적으로 옳은 용어는 아닙니다.​제가 설명드리는 분양권 문제 해결 시리즈를 보시면, 어떻게 처리하는게 최선인지 알게 되실겁니다!오늘은 두번쨰 시간! 왜 취소냐 해제냐부터 따져야 하는가 가끔 속아서 분양받은건데 그냥 계약 취소하면 되는 거 아니냐고 물으십니다. 그게 속았다는게 수분양자가 느끼기에 속은거지 법적으로는 속은게 아닙니다. 지난 글에서 충분히 설명드렸습니다. ​법에서 말하는 취소와 해제는 전혀 다른 제도입니다. 이걸 처음부터 잘못 잡으면, 이길 수 있는 사건도 그르칩니다. 취소는 계약 성립 과정 자체에 하자가 있을 때(사기·착오 등) 쓰는 무기입니다. 해제는 계약은 멀쩡하게 성립했는데 그 뒤에 사유가 생겼을 때 쓰는 무기고요. 해제는 다시 두 갈래로 나뉩니다. 계약서에 적힌 조항을 근거로 하는 약정해제, 그리고 민법이 정한 채무불이행을 근거로 하는 법정해제. 한눈에 정리하면 아래 표와 같습니다. 구분근거핵심 요건위약금·손해배상취소(사기·착오)민법 제109·110조기망 또는 착오, 인과관계 입증원상회복, 위약금 없음약정해제분양계약서 조항계약서상 발생요건 충족통상 분양대금 10% 위약금법정해제민법 제544조최고→미이행→해제 의사표시위약금 + 별도 손해배상 가능​ 같은 계약을 깬다는 행위라도, 어느 문으로 들어가느냐에 따라 위약금이 0원이 될 수도, 분양대금의 10%가 될 수도 있습니다. 그래서 첫 단추가 전부입니다.​이렇게해서 분양계약이 처리가 되면, 그나마 다행이지만대부분 돈만 쓰고 처리조차 분양권해지변호사 안됩니다. 그런 분들이 제 블로그에 오셔서 이글을 보고 계실겁니다. 분양권에 대한 완벽한 솔루션▼▼공명이면 됩니다.▼▼서울특별시 서초구 서초중앙로 116 성재빌딩 7층인천광역시 미추홀구 소성로 197 3층부산광역시 연제구 법원로 40 서정빌딩 2층 계약서에 답이 있다 — 약정해제권 이야기 (이게 그나마 가장 승소 가능성이 높음) 내 사정으로 그만두고 싶을 때 (이게 인정되는 경우는 거의 없음) 분양계약서를 펼쳐보시면 제2조나 제16조 언저리에 을은 자신의 사정으로 본 계약을 해제할 수 있다&quot같은 문구가 대개 들어 있습니다. 수분양자에게 임의해제권을 주는 조항이죠. 이건 민법 제565조의 해약금 해제를 계약서 수준에서 다시 확인한 것이라고 보시면 됩니다. 지난시간에 설명 드렸습니다. 다만 조건이 붙습니다. 보통 중도금을 1회라도 납부한 후에는&quot함부로 못 나가게 막아둡니다. 한 서울중앙지법 판결에서는 수분양자가 계약금을 포기하고 해제 의사를 밝힌 사안에서, 그 의사표시가 도달한 시점에 계약이 해제됐다고 봤습니다. 그리고 계약서에 적힌 분양대금 총액의 10%가 신탁회사에 귀속된다고 판단했고요. 여기서 짚고 넘어갈 게 있습니다. 처음엔 그냥 넘어가려 했는데, 아니에요. 이 부분이 실무에서 제일 자주 뒤집힙니다. 벌써 눈이 침침해서 잘 보이지도 않음ㅠ​위약금 조항, 그냥 물면 안 됩니다 임의해제로 인한 위약금 조항이 '약관'에 해당하는 경우, 분양자는 그 조항을 계약 내용으로 주장하려면 설명의무를 이행했다는 사실을 스스로 입증해야 합니다. 계약서에 도장 찍었다고 끝이 아니라는 뜻입니다. 최근 수원지법의 한 판결은 바로 이 지점에서 위약금 청구를 통째로 기각했습니다. 설명의무를 다하지 못했으니 그 조항이 아예 계약에 편입되지 않았다고 본 겁니다. 계약금의 4배에 달하는 위약금 조항은, 설령 설명의무를 이행했다 하더라도 고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 지우는 것으로서 약관규제법 제8조·제9조에 따라 무효라는 예비적 주장까지 가능합니다. 반대로, 설명이 필요 없는 경우도 있어요 여기서 헷갈리기 쉽습니다. 저도 한동안 위약금 조항은 무조건 설명해야 유효라고 단순하게 외웠는데, 그게 분양권해지변호사 아니었습니다. 수분양자의 귀책사유로 해제될 때 분양대금 10%를 위약금으로 무는 것은, 분양 거래에서 워낙 일반적이고 누구나 예상할 수 있는 사항이라 별도 설명 없이도 유효합니다. 서울고법 판결이 그렇게 정리했습니다. 결국 내 사정으로 나가는 경우와 내 잘못으로 쫓겨나는 경우를 구별해서 봐야 한다는 얘기입니다.​​★★ 기타 약정해제가 가능한 판례들​“피고들의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 원고들이 계약을 해제할 수 있다”는 취지의 약정해제 조항으로 인정되었습니다. 입주예정일이 2022. 11.로 정해졌고 사용승인이 2023. 4. 20.에 이루어져 입주지정기간이 2023. 4. 14.부터로 안내된 점 등을 근거로, “입주예정일로부터 3개월 이내 입주 불가” 요건이 충족되어 약정해제 사유가 발생했다고 판단하였습니다. 원고들이 2023. 4. 24. 내용증명으로 해제 의사를 통지하였고 그 무렵 도달하여, 계약은 2023. 4. 24.경 해제된 것으로 보았습니다.서울서부지방법원-2023가합32467​“입점예정일로부터 3개월 초과 지연”을 사유로 수분양자가 해제할 수 있도록 정한 계약 구조를 전제로 판단하였습니다. 준공·입점예정일이 2022. 9. 17.로 정해졌는데 사용승인이 2023. 1. 6.에 이루어져 3개월 초과 지연이 인정된다는 전제에서, 약정해제조항에 따라 적법한 해제가 성립한다고 판단하였습니다.해제 의사표시는 소장 부본 송달(2023. 3. 13.)로 이루어졌다고 보아 그 시점에 해제 효력이 발생했다고 판단하였습니다.수원지방법원-2023가단523143 >&gt최근 맡은 사건도 위와 같은 취지로 수분양자가 승소하신 분이 있는데, 3개월 초과 지연되자마자 약정해제권을 행사하신 분은 해제가 되었지만, 시행사가 곧바로 입주예정일 추가로 지정하고 입주가 가능해진다음 해제통지하신분들은 패소 하셨습니다. 그래서 그 패소하신 분을 저희가 처리하고 있습니다. 어떻게 처리하고 있는지는 다음 포스팅으로...​“건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있다”는 취지의 약정해제조항으로 해석·적용되었습니다. 법원은 시정명령 수령 사실 자체가 분양권해지변호사 약정해제조항의 문언상 요건에 해당하고, 위반사항의 경중을 추가로 따져야 한다고 보기 어렵다고 판단하였습니다. ​>&gt이거 재밌는 판례인데, 하급심에서는 원고가 패소했는데, 대법원에서 원고승소 취지로 파기환송하여 이제 위와 관련된 분쟁의 원고(수분양자)들은 승소가능할겁니다. 하지만 승소했다고 해서 중도금을 누가 대신 갚아주는건 아닙니다. 물론 시행사가 자력이 있다면 중도금을 반환하거나 대출은행에 바로 갚아줄 수 있겠죠.​“중도금 대출을 받은 경우 대출 만기일까지 상환 또는 담보대출로 전환하지 않으면 분양자가 계약을 해제할 수 있다”는 취지의 특유한 해제 사유를 명시한 조항으로 인정되었습니다. 법원은 위 조항이 일반적 채무불이행을 적어 둔 주의적 문구가 아니라, “대출 만기 미상환·미전환”이라는 분양계약 특유의 사유를 둔 약정해제권 유보 조항이라고 보았습니다. 따라서 위 조항에 따른 해제는 ‘상당 기간을 정한 최고’가 필요하지 않다고 해석하는 것이 타당하다고 판단하였습니다. 이거는 분양자가 해제할 수 있는거니, 해제를 원하는 수분양자가 참고할 판례는 아닙니다. 오해마세요. 상대가 계약을 안 지켰다면 — 법정해제 분양자 잘못으로 나가는 길 민법 제544조는 상대가 의무를 이행하지 않을 때, 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그래도 안 하면 해제할 수 있다고 정합니다. 분양자가 입주예정일을 한참 넘기거나 목적물에 심각한 하자가 있다면, 수분양자는 이를 채무불이행으로 잡아 법정해제를 주장할 수 있습니다. 특히 계약서에 갑의 귀책으로 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되면 을은 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있는 경우가 있습니다. 국세청 유권해석에도 등장하는 유형인데, 이건 약정해제권과 법정해제권이 겹치는 영역입니다. 이럴 때 제가 의뢰인께 늘 드리는 조언이 있습니다. 둘 중 하나만 고르지 마시라는 겁니다. 약정해제로 위약금(대금의 10%)을 챙기면서, 법정해제로 그 위약금을 넘어서는 별도 손해배상까지 함께 청구하는 전략이 훨씬 유리합니다. 안내문 한 장이 해제는 아닙니다 반대로 분양자 입장에서도 함정이 있습니다. 수원지법 판결에서 분양자가 보낸 '잔금 미납 안내문'이 해제 의사표시로 분양권해지변호사 인정되는지가 다퉈졌는데, 법원은 이를 단순한 최고로 봤습니다. 해제권을 주거나 해제를 통보한 게 아니라는 거죠. 법정해제는 최고 → 미이행 → 해제 의사표시라는 절차를 하나도 빠짐없이 밟아야 효력이 생깁니다. 최고만으로는 계약이 자동으로 깨지지 않습니다. 요즘 형편이 어려워서요는 통하지 않아요 이 얘기는 조금 길게 하겠습니다. 실제로 가장 많이 오해하시는 부분이거든요. 경제 사정이 나빠졌다는 이유로 사정변경에 기한 해제를 시도하는 분들이 계십니다. 마음은 충분히 이해합니다. 하지만 대법원 법리상 사정변경 해제가 인정되려면 ① 계약 당시 예견 못 한 현저한 사정 변경, ② 해제하려는 당사자의 책임 없는 사유, ③ 그대로 구속하면 신의칙에 현저히 반하는 결과, 이 세 가지가 모두 필요합니다. 그런데 여기서 말하는 '사정'은 계약의 기초가 된 객관적 사정입니다. 개인의 주머니 사정 같은 주관적·개인적 사정은 여기에 해당하지 않습니다. 그래서 내 형편이 어려워졌다는 것만으로는 해제 사유가 되지 않습니다. 냉정하게 들리시겠지만, 실무에서 이 부분은 거의 예외가 없습니다. 계약이 깨진 뒤 — 돈은 어떻게 오가나 위약금과 원상회복 계약이 해제되면 각 당사자는 서로 원상회복 의무를 집니다(민법 제548조). 수분양자가 낸 계약금과 중도금은 법정이자와 함께 돌아와야 하지만, 위약금에 해당하는 부분은 공제됩니다. 서울고법 판결에서는 수분양자가 낸 돈에 대한 반환채권과 분양자의 위약금·이자 채권 사이에 계약서 조항에 따른 충당이 이뤄져 실제 지급액이 산출됐습니다. 한 가지 더. 분양자가 대신 내준 중도금 대출이자도 문제됩니다. 이 대납 약정은 계약이 유효하게 유지되는 걸 전제로 한 것이라, 수분양자 잘못으로 계약이 해제되면 소급해서 효력을 잃습니다. 결국 대납된 이자를 원상회복으로 반환해야 합니다. 위약금이 너무 크다면 — 감액이라는 카드 위약금 약정은 손해배상의 예정으로 봅니다. 그리고 그 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 대법원이 세운 기준에 따르면, 채권자·채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 예정액의 비율, 예상 손해액, 거래관행 등을 두루 따져 분양권해지변호사 경제적 약자에게 부당한 압박이 되는지를 봅니다.​사실 분양권 분쟁의 액심은 위약금의 다과가 아닙니다. 계약을 깰수 있느냐 없느냐지. 위약금이 현저히 과다하다고 느껴지신다면, 해제의 적법성을 다투는 것과 별개로 위약금 감액 신청을 예비적으로 병행하는 것이 안전합니다. 하나의 무기만 들고 법정에 서지 마시길 바랍니다. 잊기 쉬운 세금 문제 분양자 귀책으로 해제돼 수분양자가 위약금을 받는 경우, 그 위약금과 법정이자·지연손해금은 소득세법상 기타소득에 해당합니다. 게다가 분양대금을 마련하려 빌린 돈의 이자는 그 기타소득의 필요경비로 빼주지도 않습니다. 돈 돌려받고 좋아했다가 세금 통지서에 놀라시는 분들이 실제로 계십니다. 마지막으로, 짚어두실 것들 분양권 문제로 밤잠 설치는 분들을 워낙 많이 뵙다 보니, 이 글도 길어졌습니다. 몇 가지만 다시 눌러두겠습니다. 중도금을 한 번도 안 냈다면 해약금 해제(민법 제565조)를 최우선으로 보시고, 분양자가 별도 위약금 조항을 들이밀면 설명의무 위반 항변을 구체적 증거와 함께 준비하십시오. 분양자의 기망이나 착오 유발이 의심되면 사기·착오 취소를 검토하되, 장래의 전매이익이나 개발계획 실현 같은 불확실한 기대만으로는 취소가 인정되지 않는다는 점을 기억하시고요. 솔직히 말씀드리면, 이 판단들은 서류 한 장 차이로 결과가 갈립니다. 승소한 적 있다, 가능성 있다는 막연한 확률에 기대지 마시고, 본인 계약서 조항이 어느 문에 해당하는지부터 정확히 짚으셔야 합니다. 개인·법인의 도산과 재정 재편 사건을 오래 다뤄온 법무법인 공명에서는, 이런 분양 관련 채무 문제도 자산 전체의 흐름 속에서 함께 들여다봅니다. 구체적인 상황은 계약서를 직접 놓고 봐야 정확합니다. 지금 손에 계약서가 있으시다면, 제2조와 제4조 언저리의 해제·위약금 조항부터 한 번 천천히 읽어보시겠어요? 거기서부터 실마리가 보이실 겁니다.​▼▼분양권 해결 1번 포스팅 돌아가기▼▼분양받은 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등을 계약금 날리지 않고 빠져나올 수 있을지, 밤에 잠이 안 오실 ...​​ #분양계약해제 #약정해제권 #법정해제 #위약금감액 #수분양자해제권 #설명의무위반 #분양권분쟁 #부동산법률 #법무법인공명